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 | MELDUNGEN aus BAUEN + FINANZIEREN | 23.10.2003 |  | |
 Bundesgerichtshof zu Anlageimmobilien Käufern droht sofortige Vollstreckung 
Käufern
von so genannten Anlageimmobilien droht in vielen Fällen die sofortige
Vollstreckung in das gesamte Vermögen, wenn sie mit der Rückzahlung des
Darlehens in Verzug geraten. Das folgt aus einem neuen Urteil des
Bundesgerichtshofs (BGH, Az. IV ZR 398/02). Die Bundesrichter gaben
grünes Licht für die Zwangsvollstreckung gegen einen Immobilienkäufer.
Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung hatte eine
Treuhandgesellschaft veranlasst. Obwohl diese bei dem Geschäft gegen
das Rechtsberatungsgesetz verstieß, muss der Immobilienkäufer die
Vollstreckung dulden. Grund: Im von ihm selbst unterzeichneten
Darlehensvertrag fand sich ebenfalls eine Klausel, nach der er sich
verpflichtete, die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen zu
dulden.
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Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz
Normalerweise
ist die Zwangsvollstreckung erst nach Einschaltung eines Zivilgerichts
zulässig. Der Gläubiger legt dem Gerichtsvollzieher die vollstreckbare
Ausfertigung des Urteils oder einen Vollstreckungsbescheid vor und
beantragt die Pfändung von Vermögenswerten oder andere
Vollstreckungsmaßnahmen. Über notariell beurkundete Verträge ist jedoch
eine Abkürzung möglich: Die Parteien können sich in solchen Verträgen
der sofortigen Vollstreckung unterwerfen. Der Gläubiger kann dann die
Zwangsvollstreckung unter Vorlage der Vertragsurkunde einleiten.
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Vollmacht ohne Wirkung
Der
Haken an der Sache: Käufer von Anlageimmobilien waren beim Abschluss
des notariellen Immobilienkaufvertrages meist selbst gar nicht
anwesend. In der Regel wurden für die Abwicklung solcher Verträge
Treuhänder eingeschaltet. Diese erhielten vom Anleger eine umfassende
Vollmacht und haben ihn beim Abschluss des Kaufvertrages regelmäßig der
sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Inzwischen steht fest: Das
ist rechtswidrig, wenn der Treuhänder kein Rechtsanwalt ist und auch
sonst keine Genehmigung zur Rechtsberatung hat. Die Folge: Die
Vollmacht ist nichtig, die Zwangsvollstreckung unzulässig.
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Vollstreckung dennoch zulässig
Trotzdem
ist die Zwangsvollstreckung nach dem neuen BGH-Urteil in vielen Fällen
nicht zu stoppen. Das gilt, wenn sich der Anleger beim Abschluss des
Darlehensvertrages zur Finanzierung des Immobilienkaufs verpflichtet
hat, die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen zu dulden. In
diesem Fall kann er sich gegen die vom Treuhänder ermöglichte
Zwangsvollstreckung trotz der rechtswidrigen Bevollmächtigung nicht
mehr wehren. Grund: Wenn der Immobilienkäufer sich einmal wirksam
verpflichtet hat, die Zwangsvollstreckung zu dulden, müsse er die
eigentlich unzulässige Vollstreckung nachträglich genehmigen. Er
verstößt nach Auffassung der Bundesrichter sonst gegen den Grundsatz
von Treu und Glauben. Die Folgen für Anleger sind dramatisch: Sie haben
in einer solchen Konstellation bei Zahlungsverzug keine Chance mehr,
die sofortige Vollstreckung noch zu stoppen oder zumindest zu verzögern.
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Gefährliches Zusammenwirken
Besonders
niederträchtig: Die entscheidende Klausel im Darlehensvertrag für sich
ist nicht sonderlich gefährlich. Sie würde es der Bank zwar
ermöglichen, auf Duldung der Zwangsvollstreckung zu klagen. Den
Gerichtsvollzieher kann sie jedoch erst schicken, wenn ein
vollstreckbares Urteil vorliegt. Zusammen mit der eigentlich
rechtswidrigen Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung durch den
Treuhänder führt die an sich harmlose Klausel im Darlehensvertrag
jedoch dazu, dass die Bank sofort Wertgegenstände, Konten und sogar
Gehaltszahlungen pfänden lassen kann.
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Kritik am Urteil
Unter
Juristen stößt das Urteil auf Kritik. "Der Bundesgerichtshof schwächt
erneut die Rechte von Kapitalanlegern", meint der Bremer Rechtsanwalt
Jan Henning Ahrens in einer ersten Stellungnahme. In stört vor allem
die vom BGH angenommene Pflicht zur nachträglichen Genehmigung
verbotener Geschäfte. "Wenn es so einfach ist, nichtige Rechtsgeschäfte
als wirksam zu behandeln, ist die bisherige, verbraucherfreundliche
Rechtsprechung zum Rechtsberatungsgesetz nur noch Makulatur", fürchtet
der Jurist.
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Tipps
- Nicht unterwerfen.
Achten Sie beim Kauf von Immobilien zur Geldanlage schon beim Abschluss
des Darlehensvertrags darauf, sich nicht der Zwangsvollstreckung in das
gesamte Vermögen zu unterwerfen. Sie sollten solche Immobilien nur
kaufen, wenn die Bank sich mit der Bestellung einer Hypothek oder
Grundschuld begnügt. Wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten, darf
die Bank zwar das Grundstück versteigern lassen, um mit dem Erlös die
Restschuld aus dem Darlehensvertrag zu tilgen, muss Ihr sonstiges
Vermögen aber zunächst verschonen.
- Notartermin. Zumindest
einmal müssen Sie im Zuge eines Immobiliengeschäfts auf jeden Fall zum
Notar. Stellen Sie bereits im Vorfeld klar, dass Sie sich nicht der
sofortigen Vollstreckung in das gesamte Vermögen unterwerfen wollen.
Bestehen Sie bei Erteilung einer Vollmacht an einen Treuhänder
ausdrücklich darauf, die Vollmacht zu begrenzen und die Unterwerfung
unter die sofortige Zwangsvollstreckung auszuschließen. Wenn Sie selbst
bei Abschluss des Grundstücksvertrags anwesend sind, weigern Sie sich,
solche Klauseln zu akzeptieren.
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